Expulsion d'un locataire en Tunisie : la procédure complète

Une expulsion suppose toujours un jugement. Le propriétaire demande au tribunal du lieu de l'immeuble la résiliation du bail et l'expulsion, obtient un jugement, le fait signifier, puis confie l'exécution à un huissier. Toute reprise du logement sans décision de justice constitue une voie de fait sanctionnée.

Par Maître Amine Messaadi, Barreau de Tunis. Publié le 17 août 2026, vérifié le 17 août 2026. 8 min de lecture

À retenir

Aucune expulsion sans jugement, quelle que soit la gravité de l'impayé.
La demande doit viser à la fois la résiliation du bail et l'expulsion.
Le jugement doit être signifié avant toute exécution.
L'huissier est le seul habilité à procéder à l'expulsion.
Un dossier complet dès le dépôt réduit fortement le nombre de reports d'audience.

Sur quels textes cela repose

Code des obligations et des contrats: Il permet la résolution du contrat lorsque l'une des parties n'exécute pas son obligation, ici le paiement du loyer ou le respect de la destination du bien.
Code de procédure civile et commerciale: Il organise la compétence, la signification des décisions et les voies d'exécution, dont l'expulsion menée par huissier.

Combien de temps prend une expulsion en Tunisie ?

Le délai dépend du tribunal saisi, du nombre de reports et des recours exercés. Un dossier complet, avec bail enregistré, décompte et mise en demeure, avance nettement plus vite qu'un dossier lacunaire.

Deux facteurs allongent presque toujours la procédure : l'absence de pièces au dépôt, qui provoque des renvois successifs, et les demandes de délai du locataire, que le juge peut accorder au débiteur de bonne foi.

À l'inverse, un propriétaire qui présente dès la première audience le bail, le décompte, la mise en demeure signifiée et l'historique des paiements met le tribunal en mesure de trancher rapidement.

L'exécution elle même dépend ensuite de la disponibilité de l'huissier et, le cas échéant, de l'obtention du concours de la force publique.

Le locataire peut il rester après le jugement ?

Il peut obtenir des délais du juge, mais il ne peut pas se maintenir indéfiniment. Passé le commandement de quitter les lieux, l'expulsion peut être menée par l'huissier.

Le juge tient compte de la situation personnelle du locataire, en particulier de la présence d'enfants ou d'une maladie. Ces délais ne remettent pas en cause la résiliation prononcée, ils en décalent l'exécution.

Pendant cette période, une indemnité d'occupation reste due, en général au montant du loyer. Il est donc essentiel de l'avoir demandée dans l'assignation.

Si le locataire quitte les lieux volontairement après le jugement, un procès verbal de restitution des clés doit être établi pour arrêter le décompte et permettre la reprise du bien.

Quelles pièces réunir avant de saisir le tribunal ?

La qualité du dossier au dépôt détermine la durée de la procédure. Le cabinet exige systématiquement les mêmes éléments avant d'assigner.

Le dossier type

Contrat de bail, et preuve de son enregistrement s'il existe
Décompte mois par mois des loyers dus et réglés
Mise en demeure signifiée et preuve de sa remise
État des lieux d'entrée, s'il a été dressé
Titre de propriété ou justificatif de la qualité de bailleur
Échanges écrits avec le locataire, y compris les messages

De la mise en demeure à la remise des clés

Mise en demeure préalable
Elle constate le manquement et laisse un dernier délai. Sans elle, la demande de résiliation est fragilisée et le juge peut estimer que le locataire n'a pas été mis en mesure de régulariser.

Acte signifié par huissier notaire
Assignation devant le tribunal du lieu de l'immeuble
La demande vise la résiliation du bail, l'expulsion de l'occupant et de tout occupant de son chef, le paiement des arriérés et une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective.
Audiences et instruction
Le locataire peut demander des délais, contester le montant ou invoquer un manquement du propriétaire. Un dossier documenté limite les reports.
Jugement puis signification
Le jugement prononce la résiliation et l'expulsion. Sa signification par huissier fait courir les délais de recours et conditionne l'exécution.
Exécution par huissier
L'huissier notifie un commandement de quitter les lieux puis procède à l'expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, et dresse procès verbal.

Cas particuliers

Occupant sans titre, sans aucun bail

La procédure n'est pas la même : il n'y a pas de bail à résilier, mais une occupation illicite à faire cesser. La démonstration porte alors sur le titre de propriété et sur l'absence de droit de l'occupant.

Local commercial

Le régime du bail commercial protège davantage le locataire, notamment par le droit au renouvellement et l'indemnité d'éviction. Le congé obéit à un formalisme strict qu'il faut respecter à la lettre.

Immeuble vendu en cours de bail

Le nouvel acquéreur reprend en principe le bail en cours, avec ses droits et ses charges. Un bail enregistré lui est opposable, ce qui limite fortement ses possibilités de reprise immédiate.

L'expulsion n'est jamais le premier objectif du cabinet, c'est le dernier. Dans la moitié des dossiers, une mise en demeure bien rédigée et un échéancier signé règlent la situation plus vite qu'un jugement.

Maître Amine Messaadi, Barreau de Tunis

Les erreurs qui coûtent cher

Reprendre le logement pendant une absence du locataire

Voie de fait, réintégration ordonnée et dommages à payer, procédure à recommencer.

Assigner sans mise en demeure préalable

Le juge peut estimer que le locataire n'a pas pu régulariser et retarder la résiliation.

Oublier de demander l'indemnité d'occupation

Aucune somme due pour la période entre la résiliation et la libération effective du logement.

Questions fréquentes

Faut il un avocat pour une expulsion en Tunisie ?

La rédaction de l'assignation et le choix des chefs de demande décident du résultat. Une demande incomplète oblige à engager une seconde procédure, ce qui coûte plus cher que l'assistance initiale.

Le locataire peut il faire appel du jugement d'expulsion ?

Oui, dans le délai qui court à compter de la signification du jugement. L'appel peut suspendre l'exécution selon le cas, d'où l'importance de la signification et du suivi des délais.

Qui paie les frais de la procédure ?

Le tribunal met tout ou partie des dépens à la charge de la partie qui succombe. En pratique, leur recouvrement effectif dépend de la solvabilité du locataire.

Peut on expulser en hiver en Tunisie ?

Le droit tunisien ne prévoit pas de trêve saisonnière comparable à celle de certains pays européens. L'exécution dépend de la décision et de son suivi par l'huissier.

Sources et vérification

Code des obligations et des contrats, résolution du contrat pour inexécution
Code de procédure civile et commerciale, signification et voies d'exécution
Pratique des juridictions du Grand Tunis en matière locative

Cette page donne une information générale sur le droit tunisien. Elle ne remplace pas l'examen de vos pièces par un avocat. Dernière vérification le 17 août 2026 par Maître Amine Messaadi.