Caution non restituée en Tunisie : comment la récupérer ?

La caution garantit les impayés et les dégradations, rien d'autre. Sans état des lieux d'entrée, le propriétaire ne peut pas imputer de dégradations au locataire et doit restituer la somme. La démarche commence par une demande écrite, puis une mise en demeure par huissier, puis une action en restitution devant le tribunal du lieu du logement.

Par Maître Amine Messaadi, Barreau de Tunis. Publié le 17 août 2026, vérifié le 17 août 2026. 7 min de lecture

À retenir

La caution n'est pas un dernier mois de loyer, sauf accord écrit du propriétaire.
Sans état des lieux d'entrée, les dégradations sont très difficiles à prouver contre le locataire.
Les photographies datées prises à l'entrée et à la sortie règlent la majorité des litiges.
Toute retenue doit être justifiée par des devis ou des factures, pas par une estimation orale.
La demande écrite recommandée coûte peu et débloque une grande partie des situations.

Sur quels textes cela repose

Code des obligations et des contrats: Il fonde l'obligation de restituer ce qui a été reçu sans cause, et encadre la responsabilité du locataire pour les dégradations qui ne relèvent pas de l'usage normal.
Contrat de bail et usages locaux: Le contrat fixe le montant de la caution, son objet et son délai de restitution. À défaut de clause, le délai raisonnable s'apprécie au regard de la remise des clés.

La caution peut elle servir de dernier mois de loyer ?

Non, sauf accord écrit du propriétaire. La caution garantit l'exécution du bail, elle ne se compense pas d'office avec le dernier loyer.

L'usage est répandu et il crée des conflits inutiles. Le locataire cesse de payer le dernier mois en considérant que la caution le couvre, le propriétaire y voit un impayé et engage une procédure. Chacun se retrouve devant le juge pour une somme qui aurait dû simplement circuler.

Si le locataire souhaite cette imputation, il doit obtenir l'accord écrit du propriétaire, ne serait ce que par message. Cet accord vaut preuve et éteint le débat.

À défaut, la bonne pratique consiste à payer le dernier loyer, à faire constater l'état du logement, puis à réclamer la caution avec des pièces solides.

Que faire sans état des lieux d'entrée ?

L'absence d'état des lieux d'entrée profite au locataire. Le propriétaire ne peut pas démontrer que les dégradations lui sont imputables, ce qui rend la retenue très difficile à justifier.

Beaucoup de baux se concluent sans état des lieux, surtout entre particuliers. Cette absence est un risque pour le propriétaire, pas pour le locataire, car il appartient à celui qui invoque une dégradation de prouver qu'elle n'existait pas à l'entrée.

Le locataire a néanmoins intérêt à documenter son départ : photographies datées de chaque pièce, relevés de compteurs, remise des clés constatée par écrit ou par message. Ces éléments ferment la porte à une contestation ultérieure.

Lorsque le propriétaire invoque des dégradations sans pièce, la mise en demeure suffit souvent à débloquer la restitution, car il sait qu'il ne pourra rien démontrer devant le juge.

Combien de temps le propriétaire peut il garder la caution ?

Le contrat fixe en général un délai. Sans clause, la restitution doit intervenir dans un délai raisonnable après la remise des clés, le temps de vérifier l'état du logement et les charges.

Le délai raisonnable s'apprécie au cas par cas. Quelques semaines se comprennent lorsque des charges de copropriété doivent être arrêtées ou qu'un relevé de compteur est attendu. Plusieurs mois sans explication ne se justifient pas.

Le point de départ est la restitution effective des clés, et non le terme du bail. C'est pourquoi il faut faire constater cette remise, par un écrit signé ou au minimum par un message horodaté.

Passé le délai raisonnable, la mise en demeure fait courir les intérêts et prépare l'action en restitution.

Récupérer sa caution, étape par étape

Réunir les preuves de l'état du logement
État des lieux d'entrée et de sortie, photographies datées, échanges écrits sur l'état du bien, quittances de loyer et preuve du versement de la caution.

Photographies avec date, virement ou reçu de la caution
Adresser une demande écrite au propriétaire
Une lettre datée, rappelant le montant versé, la date de restitution des clés et le délai accordé pour le remboursement, suffit dans une grande partie des cas.

Dans le mois qui suit la remise des clés
Mettre en demeure par huissier notaire
L'acte donne date certaine à la réclamation et fait courir les intérêts. Il démontre au tribunal que la voie amiable a été tentée.

Quinze jours après la demande écrite restée sans effet
Saisir le tribunal en restitution
La demande porte sur la restitution de la caution, les intérêts et, le cas échéant, des dommages pour résistance abusive. Le tribunal compétent est celui du lieu de l'immeuble.

Bail, preuve du versement, mise en demeure

Ce que le propriétaire peut légitimement retenir

Motif de retenue	Recevable	Justificatif exigé
Loyers ou charges impayés	Oui	Décompte et quittances
Dégradations au delà de l'usage normal	Oui	État des lieux d'entrée et devis ou facture
Usure normale, peinture ternie, joints usés	Non	Aucune retenue possible
Nettoyage de fin de bail	Rarement	Seulement si le logement est rendu insalubre
Travaux d'amélioration du logement	Non	Ils relèvent du propriétaire

Cas particuliers

Le propriétaire est décédé

La demande se dirige contre les héritiers, qui recueillent les dettes de la succession. Il faut identifier les héritiers avant la mise en demeure, faute de quoi l'acte est délivré à une personne sans qualité.

La caution a été versée en espèces sans reçu

La preuve devient centrale. Les échanges écrits mentionnant la somme, les témoignages et les habitudes de paiement peuvent y suppléer, mais le dossier est nettement plus fragile qu'avec un virement.

Le locataire vit désormais à l'étranger

La procédure se mène sur procuration, sans retour en Tunisie. Le cabinet reçoit mandat, engage la mise en demeure et suit l'audience, puis fait virer les fonds recouvrés.

Une caution se récupère avec des photographies et des dates, pas avec des arguments. Le locataire qui documente son entrée et sa sortie obtient presque toujours restitution sans procès.

Maître Amine Messaadi, Barreau de Tunis

Les erreurs qui coûtent cher

Rendre les clés sans aucune trace écrite

Le propriétaire peut soutenir une occupation prolongée ou une dégradation postérieure.

Cesser de payer le dernier loyer pour compenser

Le locataire se met en défaut et perd l'avantage moral et juridique du dossier.

Se contenter d'appels téléphoniques

Aucune preuve de réclamation, donc aucun intérêt de retard et un dossier vide devant le juge.

Questions fréquentes

Le propriétaire peut il retenir la caution pour la peinture ?

Non, si la peinture est simplement ternie par le temps. L'usure normale ne se retient pas. Une retenue n'est possible que pour des dégradations réelles, justifiées par un état des lieux et un devis.

Quel tribunal saisir pour une caution non rendue ?

Le tribunal du lieu où se trouve le logement, quelle que soit la résidence actuelle du locataire.

Puis je demander des dommages en plus de la caution ?

Oui, lorsque la rétention est manifestement abusive et qu'elle a causé un préjudice démontrable. Le tribunal apprécie souverainement.

Combien coûte une mise en demeure par huissier ?

Le coût reste modeste au regard des sommes en jeu et il est souvent mis à la charge de la partie qui perd. Le cabinet indique le montant exact avant d'engager l'acte.

Sources et vérification

Code des obligations et des contrats, restitution et responsabilité contractuelle
Clauses usuelles des baux d'habitation en Tunisie
Pratique du cabinet en matière de litiges locatifs dans le Grand Tunis

Cette page donne une information générale sur le droit tunisien. Elle ne remplace pas l'examen de vos pièces par un avocat. Dernière vérification le 17 août 2026 par Maître Amine Messaadi.